🚩주택담보대출이란?
자신이 보유한 주택, 오피스텔, 토지, 상가 등 부동산을 담보로 돈을 빌리는 대출입니다. 담보가 확실하므로 이자가 낮고 대출한도가 높다는 장점이 있지만, 서류 처리가 복잡하고, 자신이 매입하려는 부동산을 담보로 빌리는 것도 가능합니다.
매매 금액이 감정평가액에 미달되는 경우에는 매매계약서를 첨부하기 때문에 감정평가액의 70%가 아니라 매매금액의 70%로 대출이 실행되는 경우도 있으며, 가장 흔한 부동산 담보 대출인 주택담보대출은 보통 30년 만기로 받으며 정부 규제에 따라 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 규제가 적용되에 최대 대출 가능 금액에 상한이 있습니다.
주택(아파트)담보대출의 LTV,DTI,DSR, 금리 정보를 알아보도록 하겠습니다.
🏢LTV (담보인정비율)이란?
담보 대상 물건 가액의 일정 비율까지만 대출이 가능하도록 설정한 규제. 보통 대출을 신청하는 날짜 기준의 KB시세를 많이 사용하며, 지역에 따라, 담보 대상 물건의 시가에 따라, 대출을 받는 사람과 배우자의 합산 소득 등에 따라 LTV 비율이 다르게 적용됩니다.
예를들어 내 주택 가격이 8억이고 LTV 60%를 적용받고 아래에서 설명할 DTI DSR규제에 걸리지 않는다면, 최대한으로 대출받을 수 있는 금액은 4억 8천만원입니다. 다만 아파트 층수별로 은행마다 평균가를 다르게 책정하기 때문에 은행에 문의해보는 게 좋습니다.
투기과열지구 내 주택을 구입할 때 주택가격 9억 원 이하에 대해서는 40%, 9억 원 초과분에 대해서는 20%가 적용됩니다. 예를 들어 매매가 10억 원을 주고 집을 산다면 9억원 이하에 대해 3억 6000만원(9억 원 ×0.4), 9억 원 초과분에 대해 2000만 원(1억 원 × 0.2), 총 3억 8000만원을 대출받을 수 있습니다.
다만 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출이 전면 금지되어 있습니다. 조정대상지역에서는 주택 가격 9억 원 이하에 대해서는 LTV 50%, 9억 원 초과분에 대해서는 30%가 적용됩니다.
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🏦DSR(총부채 원리금 상환비율)이란?
본건 주택담보대출 외에 기존의 다른 대출이 있다면 그 다른 대출의 연간 원리금 상환액과 새로이 받을 주택담보대출의 원리금 상환액을 합쳐서 일정 비율을 초과할 수 없도록 하는 규제입니다.
자신의 연소득이 2,400만 원이고 DSR이 50%인 경우, 다른 대출이 없다면 매월 나가는 원리금이 100만 원을 초과해서는 안되고 다른 대출로 매월 60만 원이 나간다면 새로이 나갈 부동산 담보대출은 매월 나가는 원리금을 40만 원 미만으로 해서 한도가 설정되며 그 이상으로는 승인되지 않습니다.
2022년 1월부터 차주 단위 DSR 적 용차 주 여부를 결정하는 “총대출액”은 금융권의 모든 가계대출의 합(신청분 포함)입니다.
한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며, 신규대출로 기존 대출의 상환이 예정된 경우에는 상환 예정금액만큼은 총대출액 계산 시 제외됩니다.
차주의 기존 대출과 신규대출 신청분을 합산하여 총대출액이 2억 원(2022년 7월부터는 1억 원) 초과 시 차주 단위 DSR 적용됩니다.
🏰DTI(총부채상환비율)이란?
대출받으려는 사람의 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자상환액 비율을 뜻합니다.
DSR가 DTI보다 엄격한 방식으로 주택담보대출을 뺀 기타 대출에서 이자만 계산하느냐, 원리금 상환액을 계산하느냐의 차이가 있으며, 기존에는 은행에서 주택담보대출을 받을 때 이미 다른 금융기관 대출이 있더라도 "이자만 갚는다"라고 가정하고 상환능력을 계산했었습니다.
그동안은 당장 이자만 갚고 원금은 만기에 갚으면 되는 거치식 대출상품도 많았고 신용대출 등은 만기 연장이 당연시되는 분위기라 큰 문제가 없었다. 그러나 가계부채가 급증하자 정부는 원리금을 함께 갚아 나가는 분할상환식 대출상품을 장려하고 있습니다.
연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우, 은행에서는 총부채의 원금과 이자를 합한 상환액이 1년에 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하게 됩니다. 즉 DTI를 낮출수록 소득 대비 빚이 줄어들어 부채를 상환하는 능력이 높아지며, DTI를 높일수록 소득대비 빚이 많아져 부채 상환 능력이 떨어지게 됩니다.
투기·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%를 적용받으며, 서민·실수요자가 주택담보대출을 받을 때 투기·투기과열지구는 20%, 조정대상지역은 10%까지 우대받을 수 있습니다.
2022년 7월부터는 DSR만 맞추면 DTI는 자동으로 맞춰진다고 합니다.
💰주택담보대출금리는?
1월부터 시장 금리가 급등하면서 주요 은행의 주택담보대출 금리가 0.6%포인트 급등해 최저금리가 연4.0%에 육박했으며, 최고 금리는 연 5.58%까지 치솟았습니다.
한국은행이 지난해 8월부터 이달 1월달일까지 기준금리를 0.75%포인트 인상(연 0.5%→연 1.25%)하는 등 금리 인상이 본격화되면서, 올해 안에 주담대 금리 연 6%까지 인상될수 있어 대출자 이자 부담은 커져가고 있습니다.
작년 3.0% 금리로 3억원을 빌리면 매달 약 126만원(30년 만기·원리금균등 상환)을 갚으면 됐지만, 지금은 4.0% 금리로 빌리게되면 월 상환액이 143만원으로 17만원 가까이 늘어나고, 연간 200만원가량을 추가 부담해야 합니다.
이상으로 주택담보대출 금리,LTV,DSR DTI에 대한 정보 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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